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華人投資加拿大農地項目風生水起

華人投資加拿大農地項目風生水起

藍天白雲下廣袤的麥田綠意無邊,機械化大生產陣陣轟鳴,尼亞加拉冰酒舉世無雙……

新東方農業發展有限公司的總經理、專業農地經紀尹佳慶專門協助多倫多和溫哥華的中國移民在沙省投資農田,提供土地買賣的中介服務。他指出,對於中國移民而言,加拿大的農田在價值方面被大大地低估了。因此,購買農田被他們視為最佳的投資產品。

尹佳慶成為專業農地經紀僅短短4個月,現有近100名客戶,其中包括一個由10名中國投資移民組成的團體,准備斥資2,000萬元購買農田。

現年40歲的中國大陸移民鄒謝爾頓(Sheldon

Zou,音譯)是購買沙省農田的投資移民之一,他在2008年移居加國,曾在溫哥華、卡加利和多倫多尋找商機,1年前斥資150萬元購買位於利載拿(Regina)以南115公裏、Ogema鎮附近的4,000英畝農田,並舉家遷居Ogema鎮。

鄒謝爾頓現將自己的絕大部分農田出租給當地的農夫耕作,他還計劃購買更多的農田,希望有朝一日能自行管理所有的農田並招募更多的中國移民來Ogema鎮定居。他說:“中國人非常容易接受購買農田的想法。”

薩省農地漲幅驚人

“加拿大薩斯喀徹溫省(Saskatchewan,下稱“薩省”)的農地2010年時每英畝均價為500~550加元,現在已經被炒高到1000加元上下,而且優質的農地更加搶手,價格還在不斷上躥。”

多倫多一位從事農地交易的地產經紀Frank

Zhao日前對《陸家嘴》雜志透露。薩省被譽為加拿大的“產糧之籃”,是世界糧食主產區之一,以牧場和麥田而聞名,是加拿大農牧業、林業、能源和礦產大省,其農業產值約占全加農業產值的15%。

“由於過去當地政府政策的限制,薩省土地只允許薩省本省的居民來買,導致薩省農地價格遠遠低於市場價,是阿爾伯塔省的1/3,曼尼托巴省的1/2,是美國平均價格的1/6。”Frank

Zhao表示。

土地是永恒的投資主題,而低價位則是最好的驅動力量。根據加拿大最大的農地按揭商農場信用局(Farm Credit

Canada)的統計數據,從2008年以來加拿大全國農業用地價格每年平均上漲12%,是通貨膨脹率的5倍,尤其是2011年和2012年,加拿大農業用地平均價格分別上漲了14.81%和19.46%。

“華人投資者往往有很濃厚的土地情結,來加拿大除了買房就是買地了,加之近幾年不少華人農地經紀公司的大力推波助瀾,使華人越來越成為加拿大農地的重要投資主體,在我的客戶中有六成都是華人,而且他們的特點是出手很大,至少都是100英畝一買的。目前華人購買農地主要集中在安大略省(Ontario,下稱“安省”)和薩省,前者地理位置優越,靠近主要消費區域多倫多等地,後者價格便宜,而且土壤質量相對較好。”Frank

Zhao解釋稱。

2013年,薩省農田價格一年中猛漲了28.5%,該省農地價格已連續10年上漲。加拿大全國農田價格平均的上漲幅度雖然低於薩省,但也達到了一年上漲22%的驚人水平。此前2012年出產肉類和乳制品的安省和魁北克省漲幅居前,分別達到了30.14%和27.40%。位於第三位的是出產肉類和穀物的曼尼托巴省,漲幅為25.63%。

根據加拿大的稅法,購買農地屬於投資可以免交或少交稅款,而銀行的低利率也使購買農地更為方便。另一方面農業用地價格的穩定增長也吸引了資金雄厚的投資公司爭相入市,在金融市場劇烈波動的情況下,農業用地算是獲利又高又穩當的投資方式之一。在對抗通貨膨脹方面,農業用地的表現甚至優於黃金,一些投資基金收獲了農地後再以股權方式出售給個人,或者是租給個人經營。但因為加拿大有限制外國人和上市公司擁有農業用地的規定,所以在加拿大農業用地交易市場上投資基金所占的份額還是有限的,否則還要瘋狂。

“薩省農地的價格已經高出了投資者能夠承受的范圍,也超出了新一代農民購買農場田地的能力。加拿大農場經營者的平均年齡高達60歲,而加拿大聯邦統計局的預計顯示,加拿大有一半農地將在未來五年內轉手。在農地價格大幅增長的情況下,年輕人根本無法靠農場收入生存。另一方面一些現存農場為取得經濟規模,可能購入更多農地,使大農場變得更大,這對剛入行的農場經營者而言並非好消息,因為他們將更難與這些大農場競爭。”Frank

Zhao分析指出。

投資也要擦亮眼

不過,多位業內人士建議,由於農業投資周期較長,不可控因素仍然很多,因此,需要做足前期“功課”,合理規避風險,“土裏生黃金”的同時,也要擦亮眼睛。

加拿大注冊農業專家、加拿大-中國農業與食品發展中心主任趙友明介紹說,加拿大各省對於外國企業或者個人投資加拿大農業的政策不完全一樣,門檻有高有低。以安大略省為例,截至目前,政府尚允許外國人購買農場,但是在“草原三省”(阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省和曼尼托巴省)已經不允許外國人購買。

據了解,投資農場的華人中,90%以上都是移民加拿大數年之後才開始投資農場。

加中農業促進會理事長彭良健坦承,目前協會裏的成員中,大多仍是新手,這幾年來積累了一些經驗,也引來不少中國投資者前來咨詢。

“不能只注重價格!對土質等條件並沒有做深入了解就進行投資是不理智的,適合種植什么,以及市場需要什么,需要有機地結合起來,”彭良健說,新手們需要借助平台的力量。

筆者在走訪中,也了解到中國投資者自身的一些不足。

首先,中國一些公司對國外投資市場研究不足,總以中國的眼光觀察世界,對加拿大的實際情況缺乏了解,因此國內投資經驗不能照搬。

其次,由於前期“功課”做得不夠,與加拿大當地人打交道經驗不足,一些潛在的問題等到合同簽下來之後才發現,這時又去找加拿大合作方要求更改合同,這容易給對方造成“言而無信”的不良印象。

再次,一些“財大氣粗”的中國投資者需要改變“有錢就是老大”的投資觀念,需要多研究加拿大的法律法規。

而一些投資者甚至“醉翁之意不在酒”,通過一些地產經紀將大量農地收入囊中,等待時機變更農地用途,進行商業開發。

業內人士警告說,這種作法具有較大風險,首先是變更手續非常繁雜,面臨政府的嚴格審查,另外,這種變更的時間過程將會很漫長,土地效益中期內難以顯現,一旦出現資金鏈斷裂,最終還是給投資者造成損失。

最後,投資加拿大農業項目也面臨輿論的壓力。加拿大西部薩斯喀徹溫省、阿爾伯塔省和曼尼托巴省的廣袤平原地區農田一望無際,號稱加拿大的“面包籃”。但這些地區的民眾也開始擔心外國人搶購農田。

據加拿大廣播公司的一篇報道說,加拿大平原省份的民眾對外國投資者大量購買加拿大的農田越來越感到擔心。另外,筆者了解到,加拿大西部農業大省的農地價格近年來上漲迅猛,特別是薩斯喀徹溫省尤為明顯。

農地投資是一門綜合學科

“做一個農場主”是很多人到北美定居以後的夢想,那么農場的價值究竟該如何評估?一位資深地產經紀為此列出公式:農場的價值=農場種類+生意或配額+地理位置+住宅房屋+農地(英畝數、可耕地面積、土質、肥力、土地平整程度等)+溫室等設施(控溫系統、灌溉系統等)和農業機具。對華人投資者而言,最大的風險莫過於買到不值錢的農場和農地。

Frank Zhao對此深有體會:“比如氣候因素,有一位投資者在加拿大曼尼托巴省置地,但他不懂農業氣象學,

買地太偏,氣候太冷,每年請人種西瓜和香瓜,瓜還沒熟,秋天已經來了,最後全由狗熊和松鼠負責收獲。但他還得堅持下去,因為政府對荒地將罰款或沒收。還有土壤因素,這是許多華人投資者栽跟頭的地方。一位投資者買下一大片草場准備全種蔬菜,結果發現草場土層淺、雜石多,只能種草不適合種菜,覺得吃虧但為時已晚。實際上不同作物要求的土壤條件都不一樣。還有一位農場主只管種地不愛惜土地。幾十年下來,四周別人的土地仍是肥沃的沙壤土,而他的土地下雨天變成泥塘,天旱變成沙漠。買到不合適的土地如果想改造,要花幾年時間再投幾十萬加元才有希望改良土質。此外還有水源問題,加拿大不缺水,但對農業用水有明確規定,無論從地下取還是湖塘中抽,必須符合要求,因此投資者要了解生產用水量和政府的要求是否一致。”

華人投資加拿大農地項目風生水起

加拿大政府對於農業制定了許多優惠政策和扶持措施,每年投入大量資金以保證農民的正常收入。有關的項目有:加拿大農業收入穩定項目( Canadian

Agricultural Income Stabilization,CAIS),旨在盡可能不影響生產和貿易的情況下穩定農民收入,最多可補償農民當年損失的

60%,為農民減輕經濟負擔、穩定收入、抵禦風險等發揮了重要作用。農作物保險(放心保)項目(Crop Insurance Programs,

CIP),以保護農民免遭由於氣候或其他自然災害如幹旱、洪澇、冰雹等帶來的損失。農民如遭受自然災害,聯邦、省政府聯合出資賠償。預支農民方案(Advance

Payments Program,APP),如果預計種植的糧食價格下降,聯邦和省政府提前預支農民部分借款,第一個

5萬加元無息,超過部分收取利息,聯邦政府將支付此項方案的所有費用。另外,加政府多年來不斷減免農民的各種賦稅。如淨收入在3萬加元以內的農戶可不繳所得稅,淨收入超過3萬加元的部分只需按照15%左右的稅率納稅。農場的資產及機器設備都可以折舊,許多開支可以計入成本。所以,農場主在稅務上有許多好處,這就保證了農場主的實際收入。

當然,農地投資者首先必須要考慮清楚是出租還是經營。如果是出租,只是純粹的投資,只打算每年出租收租金,結合目前的市場條件,同時考慮長期

的增值,應優先考慮投資優質肥沃的穀類作物農地。優質肥沃農地的長期增值應該會高於普通農地很多,尤其在糧食價格會增長很多的情況下。

三種出租農場的方式

而如果選擇經營,這時要看買這塊土地做什么。如果要搞種植,當然是選擇適合種植的農地。如果搞養殖放牧,應該考慮天然牧場,或適合粗放式的廣種薄收的中等偏下的耕地,或適合種植多年生牧草的農地。如果既不搞大田種植,也不搞養殖放牧,那這種項目應該不需要大片土地,因此應該考慮在城市近郊,或繁忙高速路邊購買小片的、帶房子及其他建築設施的的小農場。這樣的地理位置不但交通運輸方便,而且使得農場零售自售成為可能。

“在薩省共有3種出租農地的方式。Cash rent、Crop Share和Custom farming。Cash

rent:你的農地租給當地農民或農業公司,你與他們簽署租賃合同,薩省的農民普遍喜歡租賃合同3~5年,以便統籌安排如何耕種、用肥料的情況。土地擁有者付地稅,租客出全部的其他費用。租金一搬是一年付一次,或兩次(年初一次,年尾一次)。”

“Crop

Share:有兩種方式;1)土地擁有者除了付地稅外,出種子、化肥、農藥等農地耕作的部分費用(例如30%),租客出另一部分農地耕作的費用,例如70%種子、化肥、農藥,100%的設備、燃油、保險等。收獲莊稼後,兩家分成(例如30%的莊稼的錢歸土地擁有者,70%的莊稼的錢歸租客。2)土地擁有者只付地稅,租客付全部農地耕作的費用。收獲莊稼後,兩家分成(例如15%、20%,或25%的莊稼的錢歸土地擁有者,85%、80%,或75%的莊稼的錢歸租客)。分成的比例取決於區域,農地的狀況。Custom

farming.:有人把Custom farming

稱做土地擁有者在經營農地。土地擁有者付地稅、種子、化肥、農藥、燃油等農地耕作的全部費用,租客只是耕種,收取農地的耕種及管理費用。收獲的莊稼的錢全歸土地擁有者。從收益的角度長期來看,Custom

farming、Crop Share比Cash rent高。”

一位在薩省買地“務農”的中國投資者表示,薩省務農已實現全面機械化,每年4月下旬至6月上旬是播種季節。兩周播種每天要工作10多個小時,通常早上6時許就開始工作,有兩位朋友幫助做些維護設備、搬運原料等工作。“做農業其實不是一個能發財的行業。農業的主要資產是固定資產,包括土地及農耕設備等,而土地通常會逐漸增值,而設備則要損耗折舊,因此該行業收益率不能簡單計算。加國人工最貴,如果買來農地一切雇人做,盈利虧損可能機會各半。若能自己親手勞作,達到加拿大中等家庭收入不成問題。”

根據經濟參考報、中國新聞網、《陸家嘴》等采編【版權所有,文章觀點不代表華發網官方立場】

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