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在加拿大过“采菊东篱下,悠然望南山”的生活

在加拿大过“采菊东篱下,悠然望南山”的生活

當坐在飛往薩省的班機上,你就可以看到各種膚色,操著各種口音的外省人、外國人“淘金者”,很像八年前的阿爾伯塔省。專家預測:今後十年,薩省是加拿大經濟最活躍的地區。石油、礦山、農地等目前世界上最緊缺的資源性物產,薩省都應有盡有,尚且屬開發初期,前景相當可觀。

自2011年開始的華人大舉進軍薩省農地投資的熱潮仍在持續,目前絲毫沒有減緩的跡象。美國前國務卿基辛格曾經講過:“誰控制了石油,誰就控制了所有國家;誰控制了貨幣,誰就控制了世界;誰控制了糧食,誰就控制了人類。”

糧食是人類生存的基礎,無論人類曆史如何進步和演變,人類對糧食的依賴是永恒不變的。

根據2011年國際救援組織樂施會指出,當今世界有9億2500萬人在挨餓,這相當於全球總人口的七分之一。到2050年,預計全球人口將增加三分之一,從69億增加到91億人,對糧食的需求會增加的更多,達到70%,而且繁榮的經濟體將需要更多的糧食;而另一方面,氣候正在變的越來越反複無常,幹旱、洪水、及暴雨都將嚴重影響農作物的生長,收成;而全世界性的缺乏淡水資源也成為影響糧食生產的另一個問題(糧食生長非常依賴於水資源);隨著世界的城市化進程,農地變的越來越少;而糧食煉乙醇(或者糧食變汽油)就是人車爭糧食。

上述幾大不利因素,會使糧食變得越來越珍貴,正是所謂的“糧食比黃金更金貴”。薩省是農業大省,耕地占加拿大總耕地近50%。

絕大多數耕地都適合種植各類穀類作物。

一塊農地應該如何利用,是由它的農業產出能力決定的。對農業產出高的農地,應該采用高投入高回報的使用方式,否者就是對這類土地的一種浪費。比如,精耕細作,多施化肥,就是高投入高回報的一種方式。對於差些的土地,粗放式的廣種薄收也許是最佳辦法。對最差的天然草地,不做任何投入的放牧就是最佳的利用方 式。

薩省農地按農業產值高低分為三類:穀類作物農地,天然牧場農地,人工牧草農地。

適合種植(一般只穀類作物)的農地,這類農地占大多數。這類農地一般土壤較肥沃,鹽堿度低,地勢較平坦,沒有或很少有砂石,沒有或少 有影響農機大面積耕作的小片沼澤區,小片灌木區,坑壕,溪流,水塘等。這類地最適合大型農機具大面積種植大田作物。政府對這類農地的評估價一般都在4萬以上。

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適合放牧養殖的農地(牧場),這類地一般是從未開墾過的原始土地,所以不適合開墾種植,原因是多種多樣的:土壤貧瘠,石頭多,鹽堿度 高,地勢起伏太大,有較多影響農機大面積耕作的小片沼澤區,小片灌木區,坑壕,溪流,水塘等。這類農地的最佳用途就是放牧,所以一般都有牧場圍欄。政府對這類土地的評估價一般在3萬以下。

適合粗放式的廣種薄收,或適合種植多年生牧草的農地。這裏農地介於以上兩類之間,政府評估價介於3萬到4萬。相比每年種每年收,一年種,多年收的人工牧草是對中等稍差土地的最佳利用。

薩省農地絕大部分位於PRINCE ALBERT以南。薩省農地土壤大致分為三種:棕色土壤,黑色土壤,及介於二者之間的黑棕色土壤。大家都知道,黑色土壤最肥沃,其次是黑棕色和棕色。

棕色土壤面積集中在薩省西南角。黑棕色土壤位於Saskatoon, Regina, Weyburn,Estewan一線的一條狹長地帶。狹長地帶以北是另一條黑色土壤的狹長地帶。 薩省是草原省份,整體地形平坦,尤其是薩省東南部的Regina, Weyburn,Estewan一帶,完全平坦地象海平面一般。 REGINA東南區域的土壤被叫做REGINA HEAVEY CLAY,這裏的農地是全世界最好的農地之一,因為這裏是全世界為數不多的最廣闊,最平坦,有具有最肥土壤的農地。

整體來說,薩省西南部幹旱少雨,高溫且無霜期長,東北部多雨,低溫潮濕,但無霜期短。位於這兩片區域的黑棕色土壤地帶的氣候條件介於兩 者之間。薩省西南部年降雨大約4英寸,東北部可高達18英寸。近幾年中國對加拿大的Canola的需求量很大,而薩省東北部由於獨特的氣候及土壤條件而非常適合種植Canola,因此這些區域的農地很受追捧。

應該投資什么樣的農地? 這要看你買這塊土地做什么。如果要搞種植,當然是選擇上述的穀類作物農地。

如果搞養殖放牧,因該考慮天然牧場,或適合粗放式的廣種薄收的中等偏下的耕地,或適合種植多年生牧草的農地。

如果既不搞大田種植,也不搞養殖放牧,那這種項目應該不需要大片土地,因此應該考慮在城市近郊,或繁忙高速路邊購買小片的,帶房子及其他建築設施的的小農場。這樣的地理位置不但交通運輸方便,而且使得農場零售自售成為可能。

如果只是打算做純粹的投資,那應該買什么樣的農地?

如果只是純粹的投資,只打算每年出租收租金,那三種土地都可以買。哪一種最適合純粹的投資?結合目前的市場條件下,同時考慮長期的增值,應優先考慮投資優質肥沃的穀類作物農地。優質肥沃農地的長期增值應該會高於普通農地很多,尤其在糧食價格會增長很多的情況下。 目前熱衷投資薩省農地的華人中,有不少人對CustomFarming這種做法很有興趣。這以做法就是投資購買一塊農地,自己做耕作的管理,包括自己購買化肥,種子,農藥等,但所有的農業耕作,收獲等全部雇傭專業的農夫或公司來完成,包括農機設備。自己銷售收獲的農作物,自己承擔風險。目前糧食價格高,這種投資購買農地,以CustomFarming來從事農業生產的做法,能取得很不錯的收益。一般來講,每個quarter土地(160英畝)能獲得大約$15,000到$40,000的淨收益(但未去除自身的管理報酬)。比如種植Canola,能獲得每英畝$300的淨收益,但同一塊地一般只能每4年種植一次Canola. 關於CustomFarming的詳細內容將在其他篇幅介紹。

應該買多大面積農地?

一般來說,大面積農地(1000英畝以上)易於出租,也易於出售。小面積農地一邊只有附近農場才會租用或購買。也有一些投資者購買小塊農地(500英畝以下)出租給附近農民。

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目前薩省農地投資的租金回報率大約多少?

目前投資農地,可獲得4%到5%之間的年租金回報率,這主要是由於近幾年貸款利息較低,使得很多農場主認為買地更合算所致。也因為目前的金融狀況及低利率使得投資者滿足於農地投資的4%回報率。

農地是否容易出租?

一般來說,好的,肥沃的農地更容易出租,租金更穩定。大面積的農地較小面積的農地更容易出租。比較好的做法是優先考慮買已經有租約的農地,或賣主承諾回租的農地。

農地的地理位置是否重要?

相比房產,農地的租金回報率是一塊農地是否值得投資的硬指標,地理位置對農地的重要性次於對房產的重要性。多塊農地,如果作為一個整體的話,是否相連或相互距離很近,是值得考慮的一個因素。另外,穀類作物農地是否靠近ELEVATOR也是一個值得考慮的地理位置因素。

靠近城市的農地會比遠離城市的農地售價高些,但對這些農地的投資是另外一種投資行為,其實質是投資此類農地所具備的轉變用途的潛力。

農地上的建築設施(包括農莊及其農屋)如何估價? 農地上的建築設施大致分三類:

用於居住生活的建築設施,如農屋及其附屬設施。

用於穀類作物的建築設施,如穀倉,化肥倉,農機庫,農機維修房等。

用於養殖的建築設施,如牛棚,牛圈及其附屬設施。

隨著小農戶逐步退出農業,其農地由大農場逐步購買或租用, 單個農場的規模越來越大,農場總數量越來越少。這是由於農機機械化技術和農業技術越來先進造成的。

農業從業人數大幅加少,使得農屋及其附屬設施過剩越來越嚴重。因此農屋及其附屬設施應盡可能往低裏估價,如果投資者根本用不著或者不 好出租,或農屋狀況較差,甚至可以估價為零。

農業從業人員減少了,但生產的農作物並不減少,甚至還增加。因此用於穀類作物的建築設施應該按實際價值估價,比如新物折舊估價的辦法。

用於養殖的建築設施,如牛棚,牛圈及其附屬設施,其估價原則又有所不同。目前農地上的養殖設施大都是由小農戶遺留下來,規模小且狀況差。養殖也是一個需要有一個基本規模才能出效益的行業,所以農地上的規模小且狀況差的養殖設施基本不值錢。也許有人會使用這些設施養幾匹馬作為興趣愛好,但此類用途的價值很低。對規模大且狀況好的養殖設施,如果買入方打算搞養殖,可按往低處股價的原則出價。但如果買入方根本不需要這些設施,應考慮基本不為這些設施出價,或回避此類投農地資標。

投資農地經營農場大致有以下幾種方式:

一是買塊農地包給別人種收租金,這是最初級的投資方式。這類投資者自己不經營農場,只是投資農地獲利,所以還不是真正意義上的農場主。政府的農業扶持政策基本不惠及這一類土地所有者,而是扶持自己經營農場或者租地經營農場的真正農民。許多中國來的投資移民現金很多,在加拿大除了炒房子外又沒有其它可以投資升值的項目,就看中某個區域農地有升值潛力,便投資買農地然後租給別人種。在薩省這種投資方式,投資農地者每年會有3-5%的土地出租收益,如果是貸款投資農地也就是持平而已,只能等待土地增值後出售才能獲取收益。

二是合作經營農地者,就是一部分土地自己經營種、養殖項目,一部分土地出租給別人。比如:自己沒有足夠的農機具完成全部種植過程,就可以把一些生產程序(如耕地、噴施農藥等)承包給別人,付別人費用。或者我有土地,你有農機具,咱們共同出資購買種子、化肥,共同出售糧食,按比例分成。這種合作者基於相互信任,等同於合夥經營方式。像我這種新來的農場主,對當地農業狀況不了解,不能輕易去大量投資機械設備進行盲目生產。而是先和承包者合作,待逐漸了解農業行情和政府有關政策後,再考慮獨自經營。

三是獨立經營農地者,也就是自己經營農場。這種方式在中小型家庭農場較多見,有種植經驗的老農場主,有上千英畝土地,有所需的機械設備多采用這種方式。但近年來發展起來的中青年農場主們往往是複合型的。比如:前面介紹過的當地出名的農場主皮特,他是農業機械師,擁有配套的大型農機具,除了耕種自己的農地外,還租種其他農場的土地來消化多餘的機械力。地主掙土地錢,租地者掙種植收益,兩全其美,互惠互利。家庭農場是加拿大農業生產最基本單位,既有利的一面也有弊端,這種家族式農場經營在一定程度上也制約了加拿大農業的規模化發展。

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現代化農業促使越來越多的農場主走上合資、合作成立農業公司的道路,進行規模化的農業生產和經營。這種模式接受新科技快,抗風險能力強,經濟效益顯著。

總之,在加拿大種地基本沒有風險,只是辛苦,但也沒有暴利。至於種地有多少利潤?雖然不能和國內炒房子收益相比較,但加拿大農業專家認為,以100萬加元投資於農場開發經營,獲得15-20%的年收益率是完全可以達到的。加拿大的農民比一般中上城市居民富裕也是不爭的事實。

根據加拿大新東方農業地產網等采編【版權所有,文章觀點不代表華發網官方立場】

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