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德國已成為歐洲最具吸引力的商業地產市場

德國已成為歐洲最具吸引力的商業地產市場

美國知名房地產數據提供商Real CapitalAnalytics最新公布的數據顯示,德國已取代英國成為歐洲最具吸引力的商業地產市場,而這是英國在過去十年以來首次被擠下這一位置,一定程度反映出英國脫歐公投後投資者在赴英投資上趨於謹慎。Real CapitalAnalytics數據顯示,2016年德國商業地產成交額達到近590億歐元,超過英國的570億歐元。此外,在成交量方面,2016年英國商業地產成交量較2015年大幅下降43%。雖然德國和整個歐洲的成交量均有所下降,但下降幅度遠不及英國。德國去年商業地產成交量下降19%,歐洲成交量平均下降21%。

分析人士指出,去年6月英國公投脫歐後一度引發市場動蕩,導致投資者在赴該國投資上趨於謹慎,此前英國房價的飆升已引發投資者對於房地產泡沫的擔憂。但也有一些分析師強調,可售房地產庫存的緊缺是導致英國成交量下降的主要原因,而不是因為需求萎縮。

據德國德意志銀行統計,2009—2016年間德國房價呈逐年上漲趨勢,漲幅前五名的城市分別是慕尼黑、柏林、漢堡、杜塞爾多夫和法蘭克福。其中漢堡漲幅70%、柏林漲幅75%,而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達200%多。即便在如此高的漲幅下,慕尼黑的住房空置率依舊趨近於零。

另德國地產及住房行業協會數據顯示,德國住房市場的缺口目前已達85萬套,供不應求系房價上揚的主要原因。隨著大城市房價不斷上漲,人們轉而搬向周圍的區域中心城市,帶動了這些中小城市的房價持續上揚,並且漲幅遠超大城市。這成為2016年德國房價攀升最顯著的特點。德國房客協會負責人LukasSiebenkotten表示,2017年的德國房價會繼續上漲,尤其是規模較大或擁有大學的城市。

不斷上漲的房價已悄然掀起一股“購房熱”。據統計,從投放廣告(掛牌出售)到實際賣出,德國房源售出的時間大幅縮短,到了2015年,平均售房時間已從2008年的平均32天縮減為平均15天。其中德國房產以柏林房屋最為緊俏,平均廣告投放7天後就會進入談判簽約環節。

為緩解人們的住房壓力,德國各地方政府都推出了廉租房政策。根據柏林政府的規定,有政府背景的開發商必須將30%-50%的新建房屋作為廉租房,以每月6.5歐元/平方米的價格出租給低收入者。但由於房屋建造周期都在兩年以上,仍遠水解不了近渴。

在租金方面,柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、法蘭克福、杜塞爾多夫、斯圖加特等城市的租金也和德國房價一樣在連年增長,盡管2016年的增長幅度僅為2.6%,不及2015年3.4%的漲幅,但如今,德國中等房租水平依然比2010年的房租貴出18%。

據F+B研究機構最新出具的對於德國50個城市房租情況的研究報告顯示,自2006年以來,50個德國城市中,有超過50%的城市其租戶所支付的房租已經平均上漲10%或者更多。對此,德國租房者協會負責人盧卡斯·錫奔考藤指出,如果繼續在大城市續租的話,租金可能上漲兩到三個百分點。而一旦搬家,新房的租金漲幅甚至會達到7%或8%。

僑外海外房地產投資專家表示,目前德國房產的租金回報在4.75%左右,隨著租金的逐年提升,一套房產靠房租收入13-20年即可收回成本,而目前國內的房價與租金水平相形之下,在產權期內(70年)無法收回購房款成本。而國內目前地產市場已進入高價存量時代,流動性不足,德國作為歐洲的投資熱點,房產的流動性空前高漲,當下不失為投資德國地產的好時機。

柏林作為德國首都,是德國人口最多的城市,也是德國最熱旅遊目的地之一,並且擁有德國著名的大學城,免費教育每年都吸引大量的留學生至此,旅遊及常駐人口的增長,也令房屋的出租率和房租收入更有保障。

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