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樓市狂潮 填海造地

樓市狂潮 填海造地

在樓市狂潮下,發展商今年首五個月已售出近萬伙一手單位,且不時更出現萬人空巷的搶購場面,二手市場無論私人樓、居屋及租者置其屋的成交呎價,更不斷「破完再破」,致令差餉物業估價署編製的私人住宅售價指數,過去一年多升勢從未間斷。且於去年十一月份突破2015年高位後,連續六個月刷新紀錄,最新報327.4點,按月升約2.1%;較去年十月份的304.3點,升約7.6%;單是今年首四個月,升幅已達6.5%;而較去年三月份的低位,升幅更達20.6%。

趙國雄相信無爆煲風險

其中樓價相對較易上車的中小型單位,成市場「搶手貨」,樓價升幅也因而跑贏大市,其中實用面積431方呎以下的A類單位,最新售價指數報363.1點,按月升3%,今年首四個月升約7.3%;由去年三月份低位則累升約21.8%。

至於實用面積約431至753方呎的B類位,也由去年低位反彈約20.7%,最新報311.9點。該兩類單位四月份的港島、九龍及新界平均呎價,均刷新紀錄,由1.005萬元至近1.5萬元不等。

長實(01113)執行董事趙國雄認為,樓價再創新高對市場是好消息。他稱,現時銀行結餘超過12萬億元,反映銀根極充裕及鬆動,買家也應相對較易承造按揭,加上本港金融體系健全,相信樓市無爆煲風險。目前樓市的熾熱氣氛,正反映市民有需求,只要是負擔能力許可,加息根本對他們無影響。長遠樓市亦無隱憂,料樓價今年上落10%。

大量首置進場撐起樓價

仲量聯行認為樓價穩步上揚,反映市場累積有大量來自首次置業人士的需求,此類需求未受到近期政府推出的冷卻樓市措施影響,加上借款環境尚算寬鬆。若樓價持續上升,預期政府將推出更多冷卻樓市措施。

該行研究部高級經理車永筠表示,除非金融市場急劇變化或出現其他外在衝擊,否則,相信中小型住宅單位將持續上升,預期今年升幅料介乎10%至15%。他預計,今年全年的住宅買賣交投將超過2016年所錄的5.47萬宗水平。

租金指數創新高

除樓價不斷破頂外,租金也穩步回升,最新的今年四月份私人住宅租金指數報178點,首度衝破2015年9月份177.5點的歷史高位,點高0.28%。另B類單位亦是首度升破前年的177.5點的歷史高位,最新報177.7點。其中早於今年二月份已刷新舊紀錄的A類單位,四月份按月再升0.41%,報194.9點。

樓市狂潮 填海造地

影響房地產市場的因素很多,土地供應、利息、經濟表現、政治時局等不一而足。當中首要是土地供應。解決問題,首先加快釋放土地,推動更多棕地農地供發展,但根據過往的成功經驗,填海造地是極為重要的舉措,從港島及九龍半島的發展,到新界的荃灣、沙田、大埔、屯門、將軍澳和東涌,單單幾個新市鎮已容納了超過三分之一人口,可以說,沒有填海造地就沒有香港今天的成就。候任特首林鄭月娥的土地政策願景中也提出在維港以外填海的構想。其實現屆政府早已提出過在港島與長洲間大規模填海的計劃,卻似乎未能廣被接受。如何向市民解釋,做好公關工作,推動大家接受繼續填海造地,研究可行方案,凝聚共識,才能較長遠解決土地供應和房屋問題。這應成為下一任政府一個極其重要也極富挑戰性的工作。

其次,辣招不宜再加,如果將辣招逐步改變為稅務管理,效法一些外國的做法,業主持有物業在不同年期之後出售,要繳交不同比例的增值稅,持有年期愈長,稅率愈低,以利誘業主長期持有,出租應市,減少炒風,亦不至窒礙市民升級換樓。

林鄭在競選中提過的港人首置居所計劃,有利年輕人入市,不失為一個好構思。據指出,政府有意先推出一、兩幅較大的地皮,以公私合營的方式去做,作為試驗。但按此構思,物業要推出最快起碼是三幾年之後,若此設想能得到發展商的配合,擴展至現時在建或擬建樓盤中,政府採取「買位」方式,在各中、小型樓盤中撥出部分單位,若然可行,或會是短期可見效好辦法。

劉瀾昌

解決問題最怕是議而不決,現屆政府提出過準備在五個地方填海,但五年過去了仍一動不動。林鄭月娥上任後很關鍵是能否下決心在2017年底拍板,至少讓一、兩個地方動工。另一點,現時香港已開發的土地不到30%,大嶼山可開出多少地來?大嶼山與附近幾個島嶼之間也可用橋相連,讓香港成為大香港。

馮仲良

當務之急是解決年輕人上樓的問題,年輕人有很大怨言,新一屆政府必須考慮。建議對適婚的青年人給予優惠政策協助他們買樓。

黃均瑜

政府為何不考慮恢復租管?租管其他地方都有,好處是能令投資房屋的人僅有微利或甚至無利可圖,他們便會賣樓,市場便能增加供應。現時年輕人只想買樓不考慮租樓,是加租幅度令他們覺得不如供樓那樣可預算,假如限制加租幅度只能等於通脹率,年輕人覺有得預算了,對買樓的需求便會降低。最近我接觸到一些中學生,才中三,便開始考慮買樓,反映社會對買樓的期望,卻又估計自己沒能力去實現,於是一切都變得很灰,對社會的負面情緒很高。房屋問題不單是經濟問題,而是政治問題。

莊偉茵

上世紀六十年代社會很窮困,「六七」事件和寮屋大火後,港英政府要維穩,第一件事就是全速興建公屋,讓大家安居,安居後就可釋放勞動力投入社會。新政府不能再沿用殖民地時代留下來的房屋政策,繼續透過賣地來調控市場供應,而應加快建公屋,通過批地控制公屋與私樓的比例,提高公屋質素。

楊祖坤

建議:一、要填海取地,但不要在維港填,可在其他地方填;二、填海造地一定要立即做,2017年底前拍板宣布填海;三、試圖改變大家對樓市的預期,政府要作出承諾,買不起私樓的一定可入住公屋,批地六四開,六成建公屋,四成建私樓,盡量縮短上樓時間。九龍塘的高度限制應取消,工業區也應改變用途。

根據中新網、大公網等綜合采編

【文章觀點僅代表個人觀點】

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