美聯儲局加息 購房須謹慎

美國加息四分一厘，香港金管局一如以往同步上調基本利率至1.5厘，但本港銀行最優惠利率則繼續按兵不動。金管局總裁陳德霖提醒市場，港美息差拉闊增加套息誘因，可能導致資金流走。他同時強調，在聯繫匯率制度下，港息遲早會跟隨美息上升，呼籲置業人士做好風險管理。一旦留意到樓市過熱，令銀行體系風險升溫，當局隨時會出招。

美聯儲局一如市場預期，於周四宣布加息0.25厘，同時首度開腔，詳盡講解縮減資產負債表計劃。對於美國加息兼收水，陳德霖昨日會見傳媒時，再次敦促市民留意置業風險。他說現時樓市周期和97年的樓市周期不同，當年樓市泡沫爆破後，按揭利率從10厘以上高位逐步回落到3至4厘；「現時情況恰恰相反，利率處於極低水平，但當樓市上行周期逆轉時，很有可能碰上利息上升周期，大家要千萬留意這點風險。」市民買樓時，要充分考慮能否承受市場價格波動和未來二、三十年的利率風險。

套息誘因增走資壓力

美元利率正常化和美聯儲「縮表」，都會收緊美元資金供應，影響全球資金流向，香港也不例外。陳德霖表示，港元匯率由年初7.7500回軟到最近的7.7900水平，有時候去到7.8000，這與港美息差拉闊和套息活動有關。美國今次再加息0.25厘，也令套息活動的誘因加大，他預期將導致更多資金流出港元，間接令流動性收緊，最終令港息上升，「屆時港元利率無可避免會上調」。

永隆銀行司庫蕭啟洪指出，港息沒有跟隨美息上調，估計投資者將「加大注碼套息」，令港匯迅速向7.85兌1美元的弱方兌換保證水平貶值，屆時息口將會上升，推高銀行資金成本，相信本港銀行「今年內有機會上調最優惠利率」，而港匯可能於第三季下試7.85關口。

蕭啟洪續說，全球央行「收水」的大方向已經形成，本港的資產價格短期內縱使維持升勢，恐怕已是「離頂不遠」。根據聯儲局的「縮表」步伐，他預期最快要用四年時間，聯儲局的資產負債表才能重返「比較正常水平」；至於相關行動對本港流動性的影響，估計最快要兩年左右時間才明顯感覺得到。

港匯跌穿7.8錄年半低位

港匯昨日走弱大約30點子至7.8007水平，跌穿7.8的中位數，是自2016年1月以來的低位。由年初至今，港匯累計走弱大約468點子。另方面，港美息差昨日稍為收窄，但差距仍相當大；以期限為一個月的拆息為例，港美息差仍達到76.59點子（即0.7659厘）。

若流動性持續收緊，銀行將面對加息壓力，當中包括按揭利率。陳德霖表示，銀行按揭息口也受其他因素影響，例如銀行本身資金成本等，最近亦有銀行輕微上調按息。他續說，如果本港息口上升，「估計銀行亦會陸續調高按揭利率」。

港主要銀行未追隨加息

金管局近期推出第八輪逆周期措施，並收緊銀行對地產發展商的融資上限。陳德霖說，措施主要是為了保持本港銀行體系穩定，而非針對樓市；不過他指出，如果樓市過熱的風險上升，在有需要時，金管局會採取適當的逆周期措施。

本港多家主要零售銀行並沒有跟隨美國加息。滙豐銀行、中銀香港（02388）、渣打香港、恒生銀行（00011）、東亞銀行（00023）宣布，該行的港元最優惠利率維持不變。永隆宣布由即日起，上調其美元最優惠利率0.25個百分點至4.25厘。

金管局宣布第八次收緊樓按後，樓價繼續上升，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）指數，連續17周創歷史新高，創最長破頂紀錄，指數連升19周共9.59%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CCL最新報159.88點，連續17周創歷史新高，按周升0.61%，估計下周CCL有機會升破160點水平。

上車盤癲升，CCL（中小型單位）指數報160.19點，按周升0.6%，創歷史新高，是繼CCL Mass之後，第二個升破160點的整體指數。至於大型屋苑CCL Mass指數則報162.16點，按周升0.57%，創歷史新高。另CCL（大型單位）報158.33點，連續兩周破頂，按周升0.62%。

按地區劃分，四區指數齊升，是近六周以來再次出現。其中，新界東報169.03點，按周升0.42%；新界西報144.71點，按周升0.47%；港島區報171.61點，按周升1.07%；九龍區報157.08點，按周升0.29%。黃良昇表示，美國聯儲局本周四加息0.25厘，本港主要銀行並沒有跟隨，對香港樓市的影響將會在七月中旬的CCL開始反映。

世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，美國加息未有打消買家入市意欲，近日錄得北角堡壘街嘉安苑破頂個案，單位實用388方呎，以580萬元易手，實呎14948元，創該廈造價及呎價歷史新高。世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，北角丹拿花園一座低層F室，實用854方呎，售1368萬元，實呎16019元，為屋苑造價歷史新高。世紀21首選置業董事溫略丹表示，薄扶林道73號俊威閣高層A室，實用288方呎，獲上車客零議價以550萬元買入，實呎19097元，創該廈造價及呎價新高。

根據新華網、大公網等綜合采編

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