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本港私樓門檻愈來愈高

本港私樓門檻愈來愈高

香港回歸二十年,樓市經歷多次起跌後,不但私樓價格倍升,連「上車恩物」二手居屋也升破九七水平,其中何文田俊民苑逼700萬元(自由市場,下同),20年累升66%,「富貴居屋王」鰂魚涌康山花園則衝破800萬元,較九七年勁漲近50%。

受到私樓門檻愈來愈高影響,個別用家轉投已補地價的居屋市場,刺激居屋造價瘋狂追落後,目前本港最貴的居屋王也是今年出現,為旺角富榮花園9座高層G室,實用面積592方呎,成交價881.8萬元。

富榮花園賣881萬冠全港

至於1997年貴絕全港居屋的康山花園,今年亦不輸蝕,造出了838萬元癲價紀錄,成為全港造價次貴的居屋。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,目前本港部分居屋的造價,跟中小型二手私樓相若,優質「居屋王」售價更超越了800萬元,比1997年約500多萬元,明顯高出50%。

選取已補地價的自由市場買賣登記資料,以2017年與1997年高價成交的同類單位比較,發現目前居屋售價較20年前高出約一半。以港島區「居屋王」康山花園為例,該屋苑3座高層G室,實用面積592方呎,今年四月份成交價達838萬元,比1997年七月同屋苑3座高層B室單位的560萬元,高出278萬元或49.6%。

九龍區方面,何文田俊民苑文瑞閣中層01室,今年四月份售695萬元,較1997年11月同屋苑文禧閣高層06室單位的420萬元,高出275萬元或65.5%。

美樂花園748萬貴絕新界西居屋

新界居屋亦不甘示弱,例如1982年入伙的沙田愉田苑,該屋苑愉悅閣低層02室,實用面積568方呎,今年三月份造出了606萬元紀錄,追溯至1997年11月,同屋苑最貴紀錄為愉悅閣中層02室,當年只售365萬元,即成交價於20年上升了241萬元或66%,升幅驚人。

在用家強勁入市意欲下,新界西居屋樓價同爆升。屯門指標居屋美樂花園的4座高層D室單位,實用面積861方呎,今年五月以748萬元易手,貴絕新界西居屋,比1997年6月同屋苑4座高層F室的518萬元,大漲230萬元或44.4%。

私樓方面,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,綜合土地註冊處數據,十大指標屋苑當中,過去20年樓價升幅最大的為沙田第一城。

數據顯示,1997年7月份,沙田第一城平均實呎為7378元,至今年六月已高見14012元,20年累升89.9%,成為十大屋苑回歸以來升幅榜之冠。

排在第二及第三位的分別是鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨,兩者分別累升81.3%及80.2%。

至於十大屋苑中,升幅最小分別是觀塘麗港城(38.7%)及鰂魚涌康怡花園(51.5%)。

儘管樓價拾級上升,惟新界洋房仍續錄蝕讓。元朗葡萄園二期御葡萄單號屋,剛減價150萬元以1450萬元易手,原業主明賺實蝕離場。

利嘉閣首席聯席董事劉喜燕透露,御葡萄單號屋,實用約1242方呎,今年五月份放盤開價1600萬元,累減150萬元以1450萬元易手,減幅約9.4%,實呎11675元。據了解,原業主於2010年以約1415萬元入市,帳面只賺35萬元,連使費料蝕逾30萬元。

樓市交投平靜,連向來交投暢旺的天水圍嘉湖山莊,六月份暫時只有約23宗買賣,迫近歷史新低(22宗)水平。

二手樓價破頂,有名人趁高位沽貨止賺。據土地註冊處資料顯示,鰂魚涌太古城金楓閣高層單位,本月初以2300萬元沽出,原業主為滙豐前「一姐」馮婉眉,持貨16年帳面大賺1665萬或2.6倍。

上述單位為太古城金楓閣高層A室,實用面積1114方呎,滙豐前「一姐」馮婉眉早於2001年五月以635萬元購入,本月初以2300萬元沽出,帳面大賺1665萬元。

名人沽貨,也有名人入市。資料顯示,新買家為嘉里集團創辦人郭鶴年幼子、嘉里物流(00636)執行董事郭孔華。

值得注意,太古城分層標準單位造價最貴紀錄為綠楊閣高層A室,實用面積1114方呎,於2015年以2350萬元沽出,而今次滙豐前「一姐」賣出的同面積單位,則屬太古城分層標準單位造價次高紀錄。

根據新華網、大公網等綜合采編

【文章觀點僅代表個人觀點】

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