本港私樓門檻愈來愈高

香港回歸二十年，樓市經歷多次起跌後，不但私樓價格倍升，連「上車恩物」二手居屋也升破九七水平，其中何文田俊民苑逼700萬元（自由市場，下同），20年累升66%，「富貴居屋王」鰂魚涌康山花園則衝破800萬元，較九七年勁漲近50%。

受到私樓門檻愈來愈高影響，個別用家轉投已補地價的居屋市場，刺激居屋造價瘋狂追落後，目前本港最貴的居屋王也是今年出現，為旺角富榮花園9座高層G室，實用面積592方呎，成交價881.8萬元。

富榮花園賣881萬冠全港

至於1997年貴絕全港居屋的康山花園，今年亦不輸蝕，造出了838萬元癲價紀錄，成為全港造價次貴的居屋。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，目前本港部分居屋的造價，跟中小型二手私樓相若，優質「居屋王」售價更超越了800萬元，比1997年約500多萬元，明顯高出50%。

選取已補地價的自由市場買賣登記資料，以2017年與1997年高價成交的同類單位比較，發現目前居屋售價較20年前高出約一半。以港島區「居屋王」康山花園為例，該屋苑3座高層G室，實用面積592方呎，今年四月份成交價達838萬元，比1997年七月同屋苑3座高層B室單位的560萬元，高出278萬元或49.6%。

九龍區方面，何文田俊民苑文瑞閣中層01室，今年四月份售695萬元，較1997年11月同屋苑文禧閣高層06室單位的420萬元，高出275萬元或65.5%。

美樂花園748萬貴絕新界西居屋

新界居屋亦不甘示弱，例如1982年入伙的沙田愉田苑，該屋苑愉悅閣低層02室，實用面積568方呎，今年三月份造出了606萬元紀錄，追溯至1997年11月，同屋苑最貴紀錄為愉悅閣中層02室，當年只售365萬元，即成交價於20年上升了241萬元或66%，升幅驚人。

在用家強勁入市意欲下，新界西居屋樓價同爆升。屯門指標居屋美樂花園的4座高層D室單位，實用面積861方呎，今年五月以748萬元易手，貴絕新界西居屋，比1997年6月同屋苑4座高層F室的518萬元，大漲230萬元或44.4%。

私樓方面，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，綜合土地註冊處數據，十大指標屋苑當中，過去20年樓價升幅最大的為沙田第一城。

數據顯示，1997年7月份，沙田第一城平均實呎為7378元，至今年六月已高見14012元，20年累升89.9%，成為十大屋苑回歸以來升幅榜之冠。

排在第二及第三位的分別是鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨，兩者分別累升81.3%及80.2%。

至於十大屋苑中，升幅最小分別是觀塘麗港城（38.7%）及鰂魚涌康怡花園（51.5%）。

儘管樓價拾級上升，惟新界洋房仍續錄蝕讓。元朗葡萄園二期御葡萄單號屋，剛減價150萬元以1450萬元易手，原業主明賺實蝕離場。

利嘉閣首席聯席董事劉喜燕透露，御葡萄單號屋，實用約1242方呎，今年五月份放盤開價1600萬元，累減150萬元以1450萬元易手，減幅約9.4%，實呎11675元。據了解，原業主於2010年以約1415萬元入市，帳面只賺35萬元，連使費料蝕逾30萬元。

樓市交投平靜，連向來交投暢旺的天水圍嘉湖山莊，六月份暫時只有約23宗買賣，迫近歷史新低（22宗）水平。

二手樓價破頂，有名人趁高位沽貨止賺。據土地註冊處資料顯示，鰂魚涌太古城金楓閣高層單位，本月初以2300萬元沽出，原業主為滙豐前「一姐」馮婉眉，持貨16年帳面大賺1665萬或2.6倍。

上述單位為太古城金楓閣高層A室，實用面積1114方呎，滙豐前「一姐」馮婉眉早於2001年五月以635萬元購入，本月初以2300萬元沽出，帳面大賺1665萬元。

名人沽貨，也有名人入市。資料顯示，新買家為嘉里集團創辦人郭鶴年幼子、嘉里物流（00636）執行董事郭孔華。

值得注意，太古城分層標準單位造價最貴紀錄為綠楊閣高層A室，實用面積1114方呎，於2015年以2350萬元沽出，而今次滙豐前「一姐」賣出的同面積單位，則屬太古城分層標準單位造價次高紀錄。

根據新華網、大公網等綜合采編

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