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一帶一路將為東南亞房地產商提供重大機遇

一帶一路將為東南亞房地產商提供重大機遇

一帶一路的目標具有明顯的經濟動機,中國通過公路和鐵路將大陸與歐洲相連;確保對原材料的需求,特別是對於能源需求;並提升其經濟實力。

要了解一帶一路項目如何影響東南亞房地產市場,需要了解幾個全球性的大趨勢。

全球化導致了全球制造業的分散以及商品流通的複雜變化。它為貿易,制造和人員流動創建了具有明確動脈的全球供應鏈,從而刺激了對公路,鐵路,經濟特區和港口等基礎設施的需求。

盡管在非洲的類似舉措遭遇挫折,但一帶一路發揮了中國在建築和材料領域的優勢而產生的好處,而東道國則承擔所創建基礎設施的財務責任 -

從本質上將其減少到中國全球供應鏈上的運輸成本。許多亞洲“一帶一路”項目顯示了這一點,從緬甸的港口到老撾的高速鐵路。

海那邊房產事業部負責人Blake上周通過千聊在線直播向各位投資者們介紹了東南亞的房產市場,並通過數據一一解答若投資東南亞房地產市場,哪裏最安全,主要針對房產投資比較火的的東南國家分別為馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨及菲律賓。

泰國往南有一條狹長的國土線---泰國灣,由此保證了泰國在泰國灣有較強的海運控制能力。眾所眾知東南亞最發達的國家為新加坡,而新加坡的發達依賴於馬六甲海峽,它是我國和日本海上運輸往印度洋的最近路線。虛線部分為目前較為火的泰國政府計劃建造的克拉運河,克拉運河一旦建成,馬六甲海峽就不僅僅是海上必經之路,由此可以斷定,在相對較長的時間,克拉運河動工更有利於泰國及馬來西亞的發展。

對於馬來西亞、泰國、越南、柬埔寨和菲律賓這幾個國家,blake站在房地產購買或持有角度而言,他認為無論是從宏觀角度還是人文角度考慮,馬來西亞市場是遠遠優於中國的發達國家;泰國相比於東南亞其他國家而言,其綜合發展力也是遠遠高於東南亞的其他國家;而柬埔寨經濟活力相對較差則屬於東南亞欠發達國家,但彙率角度而言,柬埔寨屬於較為利好的投資區域;菲律賓比索及越南盾則需要更為重視。

另外,從整體房地產趨勢而言,泰國曼穀上漲幅度是最快的,而馬來西亞吉隆坡則更為穩定增長,相比其他三個國家城市,房價漲幅較為穩定。

付款方式---除了泰國曼穀之外,以上四個國家付款方式均為先支付20%首付款,之後按照工程進度分期付款直至交房結清尾款;泰國是前期支付25%-30%的首付款之後交房時支付尾款,相對而言資金占用較低,付款方式而言泰國更有優勢;

貸款----從貸款優勢而言,僅僅只有馬來西亞對海外人士開放房屋貸款政策,其他國家目前暫不支持;

海外買家購房政策----馬來西亞要求海外人士只能購買100萬馬幣以上的房產;而泰國不對海外人士購買帶有土地的房屋權限,包括別墅或者其他土地,對於整個樓盤項目,海外人士持有不能超過50%;越南單個樓盤項目對海外持有人不能超過30%,同樣也不能購買土地;柬埔寨不能購買土地之外還不能購買公寓項目的一層(二樓及以上可購買);越南對海外買家要求單個項目不能超過40%。

產權性質----除了越南之外,其他國家均為永久產權或99年產權,越南為50年一續。

特殊稅費-----越南對於購房者要求需交10%增值稅,若不同階段付款,則每個階段均需多交10%,若年收入超過1億越南盾(3萬元人民幣左右)需要交5%增值稅及5%個人所得稅。假如在越南持有100萬人民幣的房產,首先在購房時需要增加10%成本,在收租時又要減去10%稅費,相當於淨收益率為淨收益率的80%。

綜合以上考慮,blake更建議投資者選擇相對平穩的區域投資如馬來西亞和泰國,但若部分投資客想花小成本博弈獲得大回報,菲律賓相對而言稍微好一些,柬埔寨及越南風險則是更高。

房地產業參與一帶一路的能力是由政府參與一帶一路機會來完成。

當地房地產業主仍然可以從一帶一路受益,通過這些項目的當地土地價格上漲。正如老撾和緬甸所看到的,土地價格通脹將銷售收入回收到房地產開發項目中。

中國的優勢在於其全面解決當地基礎建設和產能的能力,比如希望獨家在斯裏蘭卡的漢班托塔港開發自由貿易區,並且壟斷該地區的所有發展機會,甚至將自己的工廠出口到斯裏蘭卡。

城市化也將在一帶一路的成功中發揮巨大作用。根據牛津經濟研究院的全球城市研究,預計到2030年,預計將有4.1億人遷入城市。預計雅加達和吉隆坡將增長4%至6%,而馬尼拉,胡志明和河內預計將以每年6%至8%的速度增長。

事實上,根據同一項研究,雅加達看起來將在2030年前成為世界上最大的城市之一,估計有3750萬居民和GDP的第十二位富豪。這種增長將不可避免地造成進一步的擁擠和密度以及對貨物和人員快速大規模流動的需求。這為車站和周邊郊區等節點提供了眾多發展機會。

中國已經大量參與東盟的基礎設施導向的一帶一路項目,如連接吉隆坡和新加坡的高速鐵路。這種發展提供了一個更大的競爭環境,當地房地產公司可以參與。

另外一個不容忽視的因素就是中國的出境旅遊人口。

去年,約有1億3500萬中國人出國旅行。在入境旅客方面,中國已經在馬來西亞和印度尼西亞位居榜首,在新加坡位居第二。該地區的零售業正在迎合和推動旅遊業的發展,以適合中國人的口味。

幾年來,特別是在馬來西亞和泰國等國家,遊客正在被物業投資者所取代。泰國最大的開發商之一Sansiri最近報告稱2017年中國房地產投資增長100%。

毫無疑問,一帶一路項目將為當地房地產商提供重大機遇。在制定合理的發展決策時,理解當地的供需驅動因素顯然是關鍵,但必須把它們放在全球大趨勢和更大的政治背景下。

影響當地開發商的因素的長期性和複雜性表明,評估需求和供應的舊手段可能不足。世通海外東南亞房產研究專家羅經理說:一帶一路將改變東南亞現有的房地產估值和需求,特別是當整個東南亞還處於人口紅利期中,消費潛力巨大,加上一帶一路對當地產業的升級。未來東南亞房產的升值空間非常的巨大。

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