【樓市大變局】補價急增 下季賣地或銳減

■據政府公佈的推地時間表，下半財年啟德及黃竹坑站料將成為供應主力。圖為啟德發展區。 資料圖片

兩季供地1.6萬伙 已達財年目標90%

政府最快本月底公佈下季度（第三財季）賣地計劃。回顧上半財年，由於私人發展及重建項目的供應急升，推高半年私宅土地供應量已達到1.6萬伙，創政府主動賣地以來的半年新高，只差1,900伙就可實現財年供地1.8萬伙的目標。有測量師相信，由於供地已近達標，預測下季度官地或會「減產」，一反過去多年來下半財年供應較多的慣常做法，下季料供地大概1,000至2,000伙之間，按年大減一半。 

自2014/15財政年度開始，政府已連續3個財政年度私宅土地供應超標完成，其中以2014/15財年超標12.7%最多，之後兩個財年亦超標4.6%及11.9%。而本財年短短半年時間，供地已達1.6萬伙，而賣地表內還有22幅住宅地未推，財年達標幾乎毫無疑問，難怪高力國際亞洲估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚接受香港文匯報訪問時，亦預測之後政府供地或會減產，以免一個年度內土地供應過剩。

翻查記錄，過去數年政府幾乎一到下半財年都需要「跑數」，好像2013/14年度的下半財年就狂推10,474伙（包括住宅官地及一鐵一局），2014/15年度的下半財年亦推出多達9,254伙，之後兩個年度的下半財年推出單位較少，但亦分別提供6,975伙及6,986伙。然而，這個情況於本財年將會有明顯改變，張翹楚預測下季政府或只會推出一千多伙，「之後賣地步伐唔會太快」。

樓價急升 補地價有折讓

私人發展及重建項目於上半財年供應多達11,180伙，成為推高供應量的主因。業界指，發展商突然群起補地價，皆因樓價去年初仍下跌，當時有地產商與政府商討調低補地價，拉鋸一段時間後，最終政府有輕微下調，而之後市況逆轉，樓價連升一年多，樓價與地價同步急速攀升，補地價變相有折讓，發展商於是火速同意補地價，導致近期突然多了大量補價項目。

私人發展項目的單位數量突然急升，是因為幾個大型住宅項目今年陸續獲批出補地價。如新地及相關人士持有的屯門兆康第54區商住項目，早前與政府達成65.3億元的補地價，可建住宅樓面達167.9萬方呎，可提供單位預料達4,500伙；長實亦就元朗洪水橋地皮完成補地價4.3億元，可建樓面約13.9萬方呎，料提供約300伙。

啟德黃竹坑成供應主力

另一方面，政府年初時公佈於上半財年會推出7幅住宅地皮，現尚餘位於啟德第1F區1號地盤未有公佈任何推地時間表，估計最大機會於下季推出市場。

該幅有潛力下季推出的啟德住宅地規模極龐大，毗鄰南豐以246億元投得的第1F區2號商業地王，佔地達17.8萬方呎，屬於綜合發展區作商住混合發展，地積比率達8.1倍，可建樓面約144萬方呎，預計可提供約1,650伙，連同一個30萬至40萬方呎的商場等設施。

而按照之前港鐵公佈的推地時間，相信黃竹坑站第二期亦有機會於下季度招標，項目提供約600伙。啟德住宅地連同黃竹坑站第二期，合共單位供應已達2,250伙，將成為下半財年的供應主力。

香港文匯報