政策誓要擠出房價泡沫

上海市民李健（化名）最近有些後悔，一個多月前在浦東買的一套100多平方米房子，如今總價已縮水10%。同樣後悔的，還有長期浸淫樓市的投機客張斌（化名），“如果早幾個月拋，一套能多賺幾百萬。”如今，他的一套200平方米的房子報價已砸穿橫盤大半年的社區二手房均價，但問津者依舊寥寥。

在調控基調指引下，北京、上海、深圳、南京、廈門等熱點城市的二手房價都進入平穩甚至小幅下跌的通道。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，明年“加快住房制度改革和長效機制建設”，意味著租賃市場的發展將受到重視。同時，對於住房開發和銷售等方面或有新調整，類似預售制度、房地產金融制度等。業內人士普遍預計，2018年長效機制相關制度建設會加快推進，尤其是住房財稅政策等。

高房價被摁住

買房人都會發現，同一個樓盤，今年買的價格和去年9月份樓市調控後的價格幾乎差不多，這讓一些投資客看漲的希望落空。“沒漲就是跌。”張斌說，以前買進一手房後，價格是逐年上漲，如今調控不斷加碼，投機空間變得非常小。

張斌告訴記者，今年他只投資了2套住房，而且只買一二手房之間價格每平方米倒掛上萬元的新房，“差價相當於保護墊，主要是防範下跌風險。”

在嚴格的限價措施下，高房價已被牢牢摁住。國家統計局公佈的數據顯示，今年10月份，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落。70個大中城市中，二手房價格環比下跌的城市，由9月份的13個增加到10月份的20個，包括北京、廈門、廣州和合肥等熱點城市，其中北京、海口環比跌幅最大，達到了0.5%。

限價改變了購房者的預期，樓市正逐步降溫。今年四季度，熱點城市開盤即日光的現象越來越少，有些樓盤開始推出各種購房優惠。以南京為例，上周共有11盤加推1939套住房，結果僅4盤售罄。

經濟學家馬光遠認為，2018年將是本輪房地產市場最為困難的一年，從市場的基本面和週期看，經歷2016年一二線、2017年三四五線的梯次上漲之後，需求基本釋放，市場供求關係基本平衡，上漲的動力逐漸衰竭。

業內人士表示，房地產調控最大的目的是回歸房子居住的屬性，打擊投資炒房行為，擠出樓市水分，最終幫助剛需解決居住問題。今年的樓市調控已達到了一定的冷卻市場的目標，限價、限購等非市場化措施可能會慢慢撤出，取而代之的將是“長效機制”。

高杠杆被降低

買房放杠杆是樓市中的普遍現象，一些投資客靠著極高的杠杆賺得盆滿缽滿，但進入四季度後，想用高杠杆買房已越來越難。

一二線城市紛紛上調房貸門檻，不但借錢困難、借錢更少，未來的利息還更高。融360《11月份中國房貸市場報告》數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升，占比16.13%；有388家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比72.79%。共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業務，較上月新增14家。

以南京為例，河西10家樓盤同時將首付款提至八成，最高首付金額達840萬元，大部分在230萬元到600萬元之間。位於祿口的朗詩青春街區，除將首付提至五成外，還要求購房者30天內銀行必須下款，如無法下款將沒收10萬元定金另行出售。位於城北的保利朗詩蔚藍，貸款條件同樣十分苛刻：征信報告上顯示有消費類貸款，無論結清未結清均無法辦理貸款；有信用逾期一次以上也無法貸款；首套房利率上浮15%，二套房上浮20%等。

有機構總結了最近一些樓盤在貸款方面的幾個共同點：兩個自然人合夥買房的不批貸款，共同還款人只接受夫妻或父母，大學生未必能貸款，征信報告上顯示有消費類貸款的、有信用逾期的未必能貸款，個體戶辦理貸款需要提供營業執照，首付可能會提高，銀行統一貸款利率上浮15% ……所有這些限制都指向去杠杆。

除了降杠杆，還圍繞限貸進行聯網認定首房，認房又認貸，上海甚至還進行全國性聯網認定首套房，這使樓市炒作明顯降溫。

現在的廈門行情，已經進入了調整階段，市場觀望氣氛濃厚，入市意願較低。

與其它一二線城市一樣，廈門成交量今年也在明顯下降，據樂居統計，2017年1-11月份，廈門二手房累計成交面積355.4萬平方米，同比下降41%，其中，二手住宅累計成交面積260.7萬平方米，同比下降47%。

量在價先，長時間沒有量，價格就難抗住，島外的成交價大多回調了15%-20%。新房開盤去化率也不高，能達到7成就算不錯了。下麵是廈門當地關注市場的幾個購房者跟我回饋的情況。

購房者1、我最近一直在關注房價，主要看了島外的集美新城，因為首付有限，所以重點看了橡樹灣一期，中航城c區，中交和美新城的兩房，不管是兩房還是三房，相較三四月份，基本都降了15%，4月份航城c區300萬，現在245萬，比較差的237可以成交。還有個盤離地鐵1公里，89平，之前310萬，現在260萬，在考慮要不要入手，我們雖然是剛需，置辦婚房，但也不著急，19年才結婚。價格其實是這兩個月才開始鬆動的，我覺得還只是開始，以後會跌更多，怕現在入市還太早，但又怕漲。

購房者2、在海滄區天湖城有一套94平米的兩房，三月份因為行情太瘋狂沒有賣出去，當時掛370萬，現在掛378萬，但看房量很少沒有賣出去，不敢輕易調價，想置換到海滄雙十學位，周邊的綠苑新城，維多利亞單價都要4.3萬，業主價格沒有鬆動，所以自己也不想調價賣，但不降價又賣不出去。

購房者3、我6月份賣了一套島內蓮花廣場附近的房子，掛了三個月只有4個人過來問，別人掛的單價均價52000，仲介說我的48000一定可以賣掉，結果38000成交。選擇掛八萬的房子，如果比較急變現，實際成交有7萬就不錯了。

購房者4、集美新城4月份是虛高的，其他成熟的社區，價格還比較穩，比如集美大橋橋頭的泉水灣，89平，都要340左右，那個社區現在普遍是280，4月份的是320萬左右，我準備跟房東砍價到260，這個價格接近16年年底的價格，但是很糾結的是，如果房東到了這個價格，我要不要現在買，一個是稅，另一個是難以預估房價走勢。

購房者5、好地段好學區的沒有降價，其他比較差的有降，真正自住的業主不急賣的都沒有降價，降價主要是投資客急賣的，一個樓盤一兩套比較低價的筍盤。

住房租賃放量

當住房租賃剛提出之時，不少人還持觀望態度，如今，這一市場正在悄悄興起。

11月24日，南京約100套租賃房源同時在南京網上房地產網站、“我的南京”手機APP和“南京房產微政務”微信公眾號的房屋租賃頻道掛牌。幾天時間，手機端“房屋租賃”、“租賃備案”兩頻道訪問量近20萬。為降低租賃門檻，南京市規定，若租客在芝麻信用等信用體系中的個人信用達到一定分值，可以零押金入住。此外，南京市還將陸續批量掛牌7000間公寓式房屋房源。

據統計，自今年7月份住房和城鄉建設部等九部門下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以來，首批12個試點城市中已有北京、成都、杭州、廣州、武漢、南京、佛山等城市正式推出住房租賃交易服務平臺，合肥、廈門、瀋陽也給出了住房租賃平臺的搭建時間表。

此外，北京市在2017年至2021年住宅用地供應計畫中，提出要供應租賃住房50萬套。上海“十三五”期間，租賃住房供應約70萬套，占新增市場化住房總套數的比例超過60%。杭州則提出，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

非試點城市也在積極推進住房租賃市場發展。比如，山東近日宣佈，全省17市住房租賃綜合服務平臺建設正在同步建設中，不久將上線。據不完全統計，全國已有超過50個城市發佈了有關住房租賃的政策措施，開始搭建統一的住房租賃平臺，並加速租賃土地供應。

業內人士認為，租賃房源掛牌政府平臺，對租房群體而言，解決了租房人群最頭疼的房源虛假、租期不穩等問題，有利於住房租賃市場的發展。

嚴躍進表示，要加快住房制度改革，應該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的變革，現在提出房改，意味著租賃市場的發展會受到重視，同時對於住房開發和銷售等方面或有新調整。

根據騰訊、中新網等綜合采編

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