倘加息1厘 供樓貴一成

■美聯昨日有分行門外貼上「港息低企需求殷」的宣傳標語。

業界料明年平均按息2.5厘 倡放寬壓測

美聯儲的議息聲明預計明年及後年各再加息3次，本港業界預期港銀最快明年上半年上調最優惠利率（P），全年息口加幅0.5厘至0.75厘，供樓人士每月供款累積增幅達6%至9%。以借貸400萬元及還款期25年計，加息0.75厘每月供款增約1,500元，負擔仍不算重。然而當累積加息1厘或以上，影響則較顯著，每月供款將增約一成。故業界建議政府可將九成按揭物業樓價上限由400萬元上調至600萬元，助「上車客」免被迫走向「納米盤」。

按揭業界預計，明年本港息口加幅溫和，加上嚴緊的樓按措施，對樓市心理影響大於實際，預料未來數年香港仍處低息環境。以貸款額400萬元及貸款年期25年計算（見表），每加0.25厘，每月供款增加約500元或3%；在樓按措施增強防守力下，對業主衝擊仍有限。

DSR水平健康 難衝擊業主

中原按揭經紀董事總經理王美鳳昨表示，美聯儲局議息聲明維持預期明年加息共3次，反映明年加息步伐維持溫和有序；預計明年本港最優惠利率（P）加幅或介乎0.5厘至0.75厘，全年平均按息仍處於2.5厘水平，遠低於過去20年平均按息3.63厘。該行以供款年期25年為例，倘按息上升，按息每加0.25厘，每月供款增約3%，年底前累積增幅或達6%至9%，對供樓負擔影響仍屬輕微。據金管局9月發出的半年度報告，按揭申請人的供款佔入息比率（DSR）平均僅為34%，防守力很高，明年若按息上升，上述供款佔入息比率年底前將升到36%至37%，仍屬健康低水平。同時，由於預期美息加幅有限，香港在聯繫匯率制度下，未來數年仍處於低息環境。

全期利息支出或大增37萬

不過另有按揭業界人士提醒，長遠計，加息令全期利息支出大增。她說，若香港明年加息兩次，每次0.25厘，令實際按息由現時封頂位的2.15厘，升至2.65厘，以每100萬元貸款額計算，每月供款額（以30年按揭計）將由3,772元增至4,030元，增加258元或6.8%；全期30年的利息支出由357,795元，增至450,700元，支出大增92,905元，增幅達26.0%。借400萬元的話，全期利息就增加37.16萬元。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指，近日一個月銀行同業拆息（HIBOR）逼近1.1厘，為2008年金融海嘯後的新高位，以市面上普遍可承造H＋1.3厘的按揭計劃計算，H按已觸及2.15厘鎖息上限，H按與P按的息差優勢已然消失。王美鳳亦預計，當銀行正式上調最優惠利率，相信屆時H按與P按息差已進一步拉闊，使用H按的優勢大大減少。銀行料將向用家轉推P按，故明年H按選用比例將回落。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，美息上調不會窒礙香港樓市升勢，相信香港需累積加足1厘方有較顯著影響。惟預計2018年美國隨着經濟增長放緩，加息步伐放慢，年內未必可加息1厘；資金將持續湧向香港樓市，對豪宅尤為有利。他預期，明年農曆新年後將出現小陽春，明年第一季樓價指數CCL有望升至173點。

壓測難過 上車客焗買劏盤

他又指，現時只有400萬元或以下物業才可申請承造九成按揭，但樓價於年內已攀升17%，該類放盤已少之又少，加上承造按揭要通過壓力測試，上車客置業將難上加難。建議政府將可承造九成按揭的物業樓價上限由400萬元調升至600萬元，以免上車客為了遷就可承造九成按揭，被迫貴買「納米樓」。