市區地續推 帶動樓價升

■今明兩年市區地仍屬主流供應，樓價高企下地價亦難下跌。圖為供應重鎮啟德發展區。 資料圖片

發展商平衡風險 供應戶型料兩極化

近幾年地價狂飆，皆因多幅市區靚地出售，主導了市場供應，地價升又帶動樓價升，兩者互相拉抬，這種情況預料明年仍會持續。香港文匯報梳理6個市區供應重鎮，發現短期仍有可建逾3.84萬伙的土地待售。測量師指，即使短期有大量市區地供應，在樓價高企下，地價亦難下跌，而發展商為了平衡市場需要及高昂的投地成本，未來市區新建單位或會各走極端，傾向興建小型及大型單位，換樓的中型戶勢必買少見少。

政府近年公佈的財年賣地表中，港島區及九龍區的供應不斷上升，2015/16年度可供發售的29幅住宅地中，港九合共只有7幅，佔比例24%。2016/17年度已急升至12幅，佔該年度可發售29幅住宅地中的41%。至本財年、即2017/18年度，可供發售的28幅住宅地中，港九合共已有16幅，佔比高達57%。

未來2年市區地3.8萬伙

現時滾存在賣地表內的住宅地，市區地仍然屬主流，九龍區有11幅，港島區有1幅，合共12幅市區地，佔賣地表內住宅數量19幅的63%；而多個鐵路項目及新發展區亦位於市區地段，包括啟德發展區、安達臣道石礦場、將軍澳日出康城、前茶果嶺高嶺土礦場、何文田站、黃竹坑站等，連同上述賣地表12幅市區地的單位，合共可提供逾3.84萬伙，預料未來兩年市區地主導賣地的局面不會改變。

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，市區地主導近年賣地市場，其實曾經接觸個別發展商對此表示擔憂，但多幅市區地依然高價成交，反映發展商普遍對後市樂觀，所以暫時看不到地價會因為市區地供應增加而下跌。不過最近中資買地步伐放緩，相信明年地價會回復理性，惟即使按照目前地價去推算，相信明年高地價的局面不會改變。

換樓中型戶會買少見少

然而，多幅市區地高價成交，而每一幅未來落成後的售價都估計高達每方呎3萬元，市場人士擔心未來樓市是否有能力承受這麼多高價成交。張聖典回應，發展商其實正正亦是擔心過多高價供應的出現，因此相信在未來開則時會作出調整，或會更多興建1至2房的小型單位，或4房以上的豪宅單位，反而3房的中型單位會較少興建。

張聖典說：「現時買樓主要係兩類人，一係上車剛性需求，另一類就係富裕人士，反而中間換樓人士就唔湯唔水，啲單位會比較難賣，所以未必會為此開則。」他又指，在現時政府的辣招及按揭成數下，其實亦不鼓勵換樓，所以會變相令發展商減少供應中型單位，出現新建單位「天與地」的現象。

加快重建及補價覓土儲

值得留意的是，今年政府供地結構出現變化，除了出售官地及一鐵一局項目外，私人發展及重建項目亦佔了極大部分，財年首兩季（3月至8月）私人發展及重建項目多達13,020伙，一定程度平衡了市區地主導帶來的影響，亦為政府帶來「近水」解決不斷減少的土地儲備。

張聖典指出，地價高企，更多發展商會傾向舊樓重建及補地價重建等，因為可免於招標競爭，買地成本較低。而雖然私人發展及重建項目的數量龐大，好像西貢十四鄉、屯門兆康第54區、將軍澳85區石角路，三個大型地盤可建樓面已達835萬方呎，但始終發展主動權在發展商，即使政府樂見土地供應上升，未來亦難以納入常規土地供應預測之中。

香港文匯報